Na semana passada, a prefeitura de São Paulo informou que irá desapropriar cinco imóveis da região central que estão ociosos, para transformá-los em moradia para a população de baixa renda. Esta é a primeira vez que isso ocorre na capital, que tem desde 2010 uma previsão legal que prevê que, caso um imóvel passe anos sem qualquer uso ou sendo subutilizado, deve ser tomado pelo poder público para virar habitação de interesse social.
Os prédios estão localizados no perímetro do Centro Histórico, nos bairros da República, Sé e Campos Elíseos. A desapropriação se dará de forma amigável ou, caso não seja possível um acordo com o proprietário, com ação judicial. O poder público vai pagar pelos imóveis usando recursos próprios, descontado o IPTU, e depois vai transferir os prédios para a Cohab, que os transformará em habitação de interesse social via parceria público-privada.
A decisão do prefeito Ricardo Nunes (MDB) de enfim colocar na prática o Parcelamento, Edificação e Utilização Compulsórios (PEUC) vem após anos de falta de regulamentação do Executivo. Esse mecanismo está previsto no Estatuto das Cidades, uma lei federal, desde 2001. No município, consta de uma lei sancionada em 2010, e também do Plano Diretor paulistano aprovado em 2014. As normas fixam mecanismos para que o poder público notifique os imóveis ociosos e obrigue os proprietários a utilizá-los, seja para moradia, seja para atividades comerciais.
São considerados ociosos os imóveis não utilizados ou subutilizados por mais de um ano consecutivo ou não edificados — um exemplo de locais não edificados são os estacionamentos rotativos que funcionam apenas em um terreno térreo, sem nenhum prédio em cima. Quando os proprietários são notificados, têm um ano para apresentar ao poder público um projeto de utilização ou construção. Caso isso seja descumprido, a prefeitura pode começar a aumentar o IPTU progressivamente, até chegar a alíquota de 15% do valor do imóvel — a alíquota básica é calculada sobre 1% do valor venal. Depois de cinco anos desse aumento, a prefeitura pode desapropriar os imóveis.
Esses cinco prédios estão desocupados há anos, e vinham tendo a cobrança de IPTU majorada anualmente há mais de cinco anos. Eis a lista dos imóveis que serão desapropriados:
1) Rua General Carneiro, 31
Um dos imóveis fica no número 31 da Rua General Carneiro. Trata-se de um prédio de 13 andares, que totaliza 3.776 metros quadrados de área construída e deve R$ 10 milhões em dívidas de IPTU. O prédio está na quinta alíquota do tributo desde 2021.
2) Rua Floriano Peixoto, 40
O segundo imóvel a ser desapropriado fica a poucos metros da Praça da Sé, e tem 1.800 metros quadrados de área construída. O prédio soma dívidas de IPTU de mais de R$ 589 mil, e também está na quinta alíquota desde 2021.
3) Rua Floriano Peixoto, 48
O prédio vizinho também será desapropriado e transferido para a Cohab. Neste caso, são 960 metros quadrados de área, e uma dívida que soma R$ 382 mil.
4) Alameda Barão de Limeira, 331
Outro prédio que virará moradia social fica na Barão de Limeira. Com cinco andares, o imóvel tem 2.928 metros quadrados de área construída, e soma R$ 9,6 milhões de dívida em imposto.
5) Rua Doutor Teodoro Baima, 33
O quinto imóvel que será desapropriado pela prefeitura fica na República, próximo ao icônico edifício Copan. São cinco andares e a dívida tributária chega a R$ 148 mil.
Uma reportagem do GLOBO, do ano passado, mostrou que, por falta de um decreto, a política de dar utilidade a imóveis ociosos nunca havia sido efetivamente implementada na cidade. Atualmente, há 184 imóveis na quinta alíquota de IPTU na cidade, sendo 164 na região central.
Desde setembro de 2021 técnicos da Secretaria de Urbanismo e Licenciamento (SMUL) alertavam sobre a necessidade de editar um decreto que permita efetivar a desapropriação desses imóveis ociosos, o que só depende de um decreto. Mas um imbróglio jurídico, de acordo com a Procuradoria-Geral do Município, impedia o andamento. O problema foi resolvido com a revisão do Plano Diretor, em 2023, que previu a possibilidade de hasta pública para desapropriar os prédios não utilizados.
Na semana passada, Nunes editou um decreto detalhando como se dará a desapropriação por hasta pública. Na prática, a norma autoriza que a prefeitura faça um leilão desses imóveis. O valor arrecadado com o leilão servirá para pagar o proprietário, descontada a dívida do IPTU. Ocorre que, deste modo, o imóvel vai parar na mão de quem o comprar no leilão, e não da prefeitura.
Mas se o prédio ocioso que for leiloado estiver em uma Zona Especial de Interesse Social (ZEIS), como é a maior parte do Centro de São Paulo, ele necessariamente precisará oferecer percentuais mínimos de habitação de interesse social. Em cada desapropriação, a prefeitura fixará o que poderá ser feito no imóvel ocioso leiloado. Caso o valor obtido no leilão seja maior do que o valor do imóvel, o adicional ficará para a prefeitura. No caso dos cinco imóveis anunciados por Nunes, o mecanismo é outro, o de desapropriação amigável, com pagamento da indenização diretamente com recursos do Tesouro municipal.
Fonte: O Globo